Kako se oporezuje razmena suvlasničkih udela u nekretninama?

U poreskom sistemu svaka transakcija ima svoje specifičnosti i pravila, a razmena suvlasničkih udela na stanovima između fizičkih lica nije izuzetak. Ministarstvo finansija Republike Srbije razjasnilo je u svom poslednjem Biltenu ključne aspekte ove vrste razmene.Prema Zakonu o porezima na imovinu (ZPI), porez na prenos apsolutnih prava plaća se pri prenosu uz naknadu prava svojine na nepokretnostima. Ova vrsta poreza primenjuje se i u situacijama kada fizička lica međusobno razmenjuju suvlasničke udele u nekretninama.Kada dolazi do razmene, svako lice koje prenosi deo svoje imovine (idealni deo stana) postaje obveznik poreza na prenos apsolutnih prava. Naime, zakonodavac smatra da se i razmena nepokretnosti tretira kao prenos uz naknadu, čak i kada nema novčane doplate između strana.Osnovica poreza na prenos apsolutnih prava jeste ugovorena cena, ali ako poreski organ proceni da je ta cena niža od tržišne vrednosti, može korigovati osnovicu u roku od 60 dana. Poreska stopa za ovu vrstu poreza iznosi 2,5 odsto.Zakon o porezu na dohodak građana i kapitalni dobitakKada je reč o razmeni nepokretnosti, uključuje se i Zakon o porezu na dohodak građana (ZPDG). Ovaj zakon tretira razmenu kao prenos prava uz nenovčanu naknadu, što znači da se svaka razmena analizira s aspekta kapitalnog dobitka. Kapitalni dobitak predstavlja razliku između prodajne (tržišne) i nabavne cene prava koje je predmet razmene.Na primer, ako osoba razmenjuje svoj suvlasnički udeo na jednom stanu za deo drugog stana i pritom ostvari pozitivnu razliku između tržišne vrednosti svog udela i inicijalne nabavne cene, ta razlika podleže oporezivanju. Nabavna cena se koriguje godišnjim indeksom potrošačkih cena.Ko plaća poreze i kako se obračunavaju?Razumevanje obaveza je ključno za izbegavanje komplikacija sa poreskim organima. U slučaju poreza na prenos apsolutnih prava, poreski organ donosi rešenje o visini obaveze, dok za porez na kapitalni dobitak obveznik sam obračunava i prijavljuje dobit.Važno je napomenuti da se kapitalni dobitak ne odnosi samo na novčane transakcije. Čak i kada se nekretnina razmenjuje za drugu nekretninu bez dodatne naknade, procenjuje se tržišna vrednost prava koje se prenosi i na osnovu toga se obračunava eventualni dobitak. Poreski savetnik Milan Radošević navodi primer u kome su osoba A i osoba B suvlasnici dva različita stana, a odlučili su da razmene svoje udele.Osoba A prenosi svoj suvlasnički udeo na stanu u Beogradu vredan 50.000 evra, dok osoba B prenosi svoj udeo u stanu u Novom Sadu vredan istu sumu. Ako je osoba A svoje pravo stekla za 40.000 evra, ostvaruje kapitalni dobitak od 10.000 evra koji podleže oporezivanju. Isto važi i za osobu B, ukoliko je nabavna cena njenog udela bila niža od 50.000 evra.- Načelo faktičnosti igra centralnu ulogu u odlučivanju o poreskom tretmanu. Poreska uprava analizira sve relevantne činjenice i procenjuje tržišne vrednosti prava koja se razmenjuju. Ukoliko proceni da su ugovorene cene nerealno niske, prilagođava osnovicu za obračun poreza - objašnjava Radošević.On dalje navodi da razmena suvlasničkih udela na stanovima između fizičkih lica deluje jednostavno na prvi pogled, ali je sa poreskog aspekta veoma složena.- Fizička lica koja se upuštaju u ovakve transakcije trebalo bi da budu svesna svojih obaveza kako bi izbegla potencijalne kazne i komplikacije - zaključuje poreski savetnik.